Wanneer ben je als woningcorporatie verplicht schimmel te laten onderzoeken?

Marc Mooijekind · 19 okt 2026

Als woningcorporatie ben je verplicht schimmel professioneel te laten onderzoeken zodra een huurder een melding doet van schimmelvorming en jij als verhuurder redelijkerwijs kunt vermoeden dat dit een structureel gebrek is — en niet uitsluitend het gevolg van het gedrag van de huurder. De verplichting vloeit voort uit het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet, die verhuurders verplichten een woning in goede staat van onderhoud te leveren en te houden. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over schimmel in huurwoningen: van wettelijke verplichtingen tot aansprakelijkheid.

Wat zijn de wettelijke verplichtingen van een verhuurder bij schimmel?

Een verhuurder is wettelijk verplicht een huurwoning te leveren en te onderhouden die vrij is van gebreken die het woongenot wezenlijk beperken. Schimmel in huis valt hier direct onder. Op grond van artikel 7:206 BW moet een verhuurder gebreken, waaronder ernstige schimmelvorming, op verzoek van de huurder verhelpen, tenzij het gebrek aantoonbaar het gevolg is van de huurder zelf.

In de praktijk betekent dit dat je als woningcorporatie bij een schimmelmelding niet mag afwachten. Je moet de oorzaak vaststellen en, als die aan de woning ligt, actie ondernemen. De Huurcommissie en de rechter toetsen verhuurders hier actief op. Reageer je niet of te laat, dan loop je het risico op huurverlaging, een dwangsom of schadevergoeding.

Naast het BW spelen ook het Bouwbesluit en de Woningwet een rol: woningen moeten voldoen aan minimumeisen voor ventilatie en vochtbeheersing. Voldoet een woning structureel niet aan die eisen, dan is er sprake van een bouwkundig gebrek — en daarmee van een verhuurdersverplichting.

Wanneer is een woningcorporatie verplicht schimmel professioneel te laten onderzoeken?

Een woningcorporatie is verplicht een professioneel schimmelonderzoek in te laten stellen zodra een huurder schimmel meldt en de oorzaak niet direct en onomstotelijk vastgesteld kan worden door eigen beheerders. Dat is vrijwel altijd het geval bij terugkerende schimmelvorming, schimmel op meerdere plekken in de woning, of schimmel die na eenvoudig schimmel verwijderen telkens terugkomt.

Concrete situaties die een professioneel onderzoek vereisen:

Schimmel keert terug na eerdere behandeling of reiniging
Schimmel bevindt zich achter wanden, onder vloeren of op niet-zichtbare plekken
De huurder klaagt over gezondheidsklachten die mogelijk samenhangen met schimmelblootstelling
Er is sprake van meerdere woningen in hetzelfde complex met vergelijkbare klachten
De oorzaak is onduidelijk: is het condensatie, een lekkage, opstijgend vocht of gebrekkige ventilatie?

Zonder professioneel onderzoek kun je als corporatie de oorzaak niet onderbouwen en daarmee ook niet aantonen of de verantwoordelijkheid bij jou of bij de huurder ligt. Dat maakt je juridisch kwetsbaar.

Wat zijn de gezondheidsrisico’s die onderzoeksplicht kunnen activeren?

Gezondheidsklachten bij huurders zijn een van de sterkste signalen dat schimmel in huis professioneel onderzocht moet worden. Schimmelsporen kunnen luchtwegklachten, allergische reacties, vermoeidheid en hoofdpijn veroorzaken, ook als de schimmel zelf niet zichtbaar is. Bij kwetsbare groepen zoals kinderen, ouderen en mensen met astma of een verminderde weerstand zijn de risico’s groter.

Zodra een huurder aangeeft dat gezondheidsklachten mogelijk samenhangen met de woonsituatie, neemt de druk op de verhuurder toe. De GGD kan in dergelijke gevallen een advies uitbrengen, en de rechter weegt gezondheidsrisico’s zwaar mee bij de beoordeling of er sprake is van een ernstig gebrek. Wacht als corporatie niet op een officiële klacht of juridische stap: signaleer je gezondheidsklachten, laat dan direct onderzoeken.

Hoe verloopt een professioneel schimmelonderzoek bij een huurwoning?

Een professioneel schimmelonderzoek bij een huurwoning start altijd met een visuele inspectie van de woning, gevolgd door metingen met gespecialiseerde apparatuur. Het doel is de grondoorzaak van de schimmelvorming te achterhalen, niet alleen de zichtbare schimmel in kaart te brengen.

Een professioneel onderzoek verloopt doorgaans in deze stappen:

Visuele inspectie van alle ruimtes, inclusief kruipruimte, zolder en technische installaties
Vochtmetingen in wanden, vloeren en plafonds met professionele vochtmeetapparatuur
Infraroodmeting om verborgen vochtplekken achter afwerking op te sporen
Luchtkwaliteitsonderzoek of monsterneming bij vermoeden van verhoogde schimmelconcentraties
Oorzaakbepaling: condensatie, lekkage, opstijgend vocht of ventilatieproblemen
Rapportage met bevindingen, oorzaak en aanbevelingen voor herstel

De rapportage vormt de basis voor vervolgstappen: of dat nu technisch herstel is, aanpassingen aan de ventilatie, of een gesprek met de huurder over gedrag. Zonder deze onderbouwing is het moeilijk om verantwoordelijkheid te verdelen en een duurzame oplossing te realiseren.

Wat zijn de gevolgen als een woningcorporatie schimmel niet (tijdig) laat onderzoeken?

Als een woningcorporatie nalaat schimmel te laten onderzoeken na een melding, kan dit leiden tot huurverlaging via de Huurcommissie, een dwangsom opgelegd door de rechter, of een schadevergoedingsvordering van de huurder. De Huurcommissie kan bij ernstige gebreken de huur tijdelijk verlagen tot minimaal 20% van de maximale huurprijs.

Naast financiële gevolgen loop je als corporatie ook reputatieschade op. Huurders kunnen hun klacht openbaar maken, klachten indienen bij de Autoriteit woningcorporaties of de zaak voorleggen aan de rechter. In ernstige gevallen, zeker als gezondheidsschade aantoonbaar is, kan de rechter ook aanvullende schadevergoeding toewijzen.

De kern: niet handelen is nooit risicovrij. Hoe langer je wacht, hoe groter de schade aan de woning en hoe sterker de juridische positie van de huurder wordt.

Wie is verantwoordelijk als schimmel wordt veroorzaakt door het gedrag van de huurder?

Als schimmel in huis aantoonbaar het gevolg is van het gedrag van de huurder, bijvoorbeeld onvoldoende ventileren, wassen zonder afzuiging of het drogen van kleding binnenshuis, dan ligt de verantwoordelijkheid bij de huurder, niet bij de woningcorporatie. In dat geval ben je als verhuurder niet verplicht de schimmel te verhelpen op eigen kosten.

Maar: je moet dit wel kunnen aantonen. Zonder professioneel onderzoek kun je niet onderbouwen dat de oorzaak bij de huurder ligt. Een inspecteur die vaststelt dat de bouwkundige staat van de woning in orde is, de ventilatie correct functioneert en de schimmel zich concentreert op plekken die typisch zijn voor gedragsgebonden condensatie: dat is de onderbouwing die je nodig hebt.

In de praktijk is de verantwoordelijkheid vaak gedeeld: een woning met onvoldoende ventilatiecapaciteit maakt het huurders moeilijk om schimmel te voorkomen, ook als ze dat zelf willen. De rechter kijkt dan naar beide kanten. Laat je het onderzoek achterwege, dan wordt al snel aangenomen dat de oorzaak bij de verhuurder ligt.

Hoe Van Santen helpt bij schimmelonderzoek in huurwoningen

Via onze gespecialiseerde tak Van Santen Inspectie voeren wij vocht- en schimmelonderzoeken uit bij woningcorporaties, vastgoedbeheerders en andere professionele verhuurders. Onze gecertificeerde inspecteurs werken met infraroodcamera’s en professionele vochtmeetapparatuur om verborgen vochtbronnen en schimmelvorming vroegtijdig op te sporen, ook als de schimmel zelf nog niet zichtbaar is.

Wat wij voor je doen:

Volledige inspectie van de woning, inclusief kruipruimte en technische ruimtes
Oorzaakbepaling: condensatie, lekkage, opstijgend vocht of ventilatieproblemen
Heldere rapportage die je kunt gebruiken bij de Huurcommissie of in juridische procedures
Advies over herstelmaatregelen en preventie
Indien nodig: lekdetectie, debietmetingen en droogtechniek

Wil je weten wat wij voor jouw woningportefeuille kunnen betekenen? Bekijk ons aanbod op onze inspectiepagina of neem direct contact op. Consider it done.